Czy frankowicz wynajmujący mieszkanie kupione za kredyt we frankach to też konsument? Wyrok TSUE z 24 października 2024 roku
Czy frankowicz wynajmujący mieszkanie może być traktowany jako konsument? To pytanie zadaje wiele osób, które swojego czasu zaciągnęły kredyt hipoteczny w CHF. Odpowiedź na nie jest o tyle ważna, że unieważniając umowę kredytu we frankach, kredytobiorcy powołują się m.in. na unijną dyrektywę. A ta dyrektywa ma zabezpieczać przed nieuczciwymi warunkami umownymi właśnie konsumentów. Z tego powodu pojęcie konsumenta jest w tym kontekście kluczowe. Wygrana może zależeć właśnie od tego, czy osoba decydująca się na wynajem mieszkania kupionego na kredyt zostanie uznana przez sąd za konsumenta.
Czy kredytobiorca, który wziął kredyt na mieszkanie pod wynajem może mieć status konsumenta?
Sam fakt, że frankowicz wynajmuje mieszkanie, nie oznacza jeszcze, że nie ma szans na unieważnienie umowy kredytu frankowego. Jak wiesz już ze wstępu tego artykułu, wiele zależy od tego, czy w danym przypadku taką osobę można uznać za konsumenta na gruncie dyrektywy unijnej.
Za konsumenta w kontekście kredytów we frankach uważa się osobę fizyczną, która wzięła kredyt na zakup mieszkania w celach niezwiązanych z działalnością gospodarczą lub zawodową. Do tej pory sądy zwykle interpretowały to w ten sposób, że znaczenie miał pierwotny cel zaciągnięcia kredytu. Jeśli więc dany frankowicz zawarł umowę kredytu hipotecznego w celu zakupu mieszkania na własny użytek, a potem z różnych przyczyn zdecydował się na wynajem, wciąż mógł być traktowany jak konsument.
24 października 2024 roku TSUE wypowiedział się jednak w zupełnie innej sprawie. W tym przypadku chodziło o mieszkanie, które zostało kupione właśnie pod wynajem i taki od początku był cel frankowiczów przy zaciąganiu kredytu. I tu już pojawiły się wątpliwości – czy frankowicz od początku wynajmujący mieszkanie też może być traktowany jako konsument?
Jakiej sprawy dotyczył wyrok TSUE z 24 października 2024 roku?
Sprawa rozstrzygana przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej dwóch kredytobiorców, którzy na stałe mieszkali za granicą. W 2008 roku zaciągnęli kredyt we frankach i kupili mieszkanie w Warszawie. Od początku planowali przeznaczyć je na wynajem i w ten sposób osiągać dodatkowy dochód, obok swojego wynagrodzenia za pracę.
Problem pojawił się, gdy kredytobiorcy zdecydowali się na unieważnienie kredytu we frankach. Sąd miał wątpliwość, czy można traktować ich jako konsumentów, a tym samym – czy rzeczywiście mają prawo unieważnić umowę z bankiem.
Z jednej strony w tym przypadku mówimy o zaciągnięciu kredytu hipotecznego w celu zakupu nieruchomości pod wynajem. Nie ma więc mowy o zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych.
Z drugiej strony chodziło o nabycie jednego lokalu, większość pieniędzy z najmu była przeznaczana na spłatę rat kredytu, a w dodatku taki wynajem mieszkania nie miał żadnego związku z wykonywaną przez kredytobiorców działalnością gospodarczą i zawodową.
Dodajmy jeszcze, że w przeszłości sądy wielokrotnie wydawały w takich sprawach wyroki na niekorzyść frankowiczów. Uznawały, że jeśli ktoś od początku miał czerpać korzyści finansowe z wynajmu mieszkania, to nie mógł unieważnić umowy na takich zasadach jak inni frankowicze. Tacy kredytobiorcy nie mogli więc cieszyć się korzyściami z unieważnienia umowy kredytu we frankach. I to mimo tego, że umowy kredytu tworzone przez bank pod wieloma względami były nieuczciwe.
TSUE przyjmuje szeroką definicję „konsumenta” – frankowicz wynajmujący mieszkanie też ma szansę unieważnić kredyt frankowy
Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej słynie z prokonsumenckich wyroków i to kolejna sytuacja, w której stanął po stronie kredytobiorców.
TSUE uznał, że definicja konsumenta z unijnej Dyrektywy 93/13/EWG musi być traktowana szeroko. Sam fakt, że mieszkanie od początku miało być przeznaczone pod wynajem, jeszcze nie oznacza, że takiego kredytobiorcy nie należy traktować jak konsumenta.
Znaczenie ma fakt, czy wynajem jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Sąd powinien rozróżniać sytuację osoby, która zakupiła jedną nieruchomość na wynajem, by mieć „dodatek” do dochodu uzyskiwanego np. z umowy o pracę albo zabezpieczenie na przyszłość a kredytobiorcy, który regularnie wynajmuje wiele nieruchomości (a tym samym można uznać, że prowadzi w tym zakresie zorganizowaną działalność gospodarczą).
Jakie skutki będzie mieć korzystny dla frankowiczów wyrok wydany przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej?
Wyrok TSUE będzie miał duży wpływ na sytuację osób, które od początku zaciągały kredyt hipoteczny w celu pozyskania środków na zakup mieszkania pod wynajem. Teraz łatwiej będzie im unieważnić umowę kredytu frankowego.
Co za tym idzie, prawdopodobnie liczba pozwów frankowych wzrośnie. Zdecydują się je wnieść ci frankowicze, którzy do tej pory bali się przegranej. Z kolei kredytobiorcy, których sprawy w analogicznych sytuacjach już się toczą, mają znacznie większą szansę na uzyskanie korzystnego wyroku. Banki natomiast prawdopodobnie będą teraz mniej chętnie składać apelacje w razie przegranej przed sądem pierwszej instancji.
Jeśli należysz do grona frankowiczów, którzy kupili mieszkanie na wynajem, masz szansę na unieważnienie umowy. Prawdopodobnie teraz jest najlepszy moment, by zdecydować się na pozwanie banku i odzyskanie pieniędzy wpłacanych tytułem rat. Pamiętaj jednak, że spory frankowe są długie i skomplikowane, więc najlepiej, by w sprawie reprezentował Cię radca prawny. Wtedy znacznie zwiększasz szanse na to, że nie popełnisz żadnych błędów w toku postępowania, a sprawa zakończy się Twoim sukcesem.
